Bina yöneticiliği, bir apartman veya site yönetiminde düzeni ve uyumu sağlamak için gerekli olan önemli bir görevdir. Bina yöneticisi, binanın bakım, onarım ve genel yönetim işlerinden sorumludur. Yöneticilik görevi; mali işler, sakinler arasında iletişim ve hukuki süreçlerin yürütülmesi gibi birçok farklı konuyu içerir. Bu rehberde, bina yöneticisi olmanın ne anlama geldiğini, yöneticinin görev ve yetkilerini, kimlerin bina yöneticisi olamayacağını ve yöneticilerin yasal sorumluluklarını detaylı bir şekilde ele alacağız.

Bina Yöneticisi Nedir?

Bina yöneticisi, bir apartman veya site içerisindeki ortak alanların yönetiminden sorumlu olan kişidir. Bu kişi, kat malikleri tarafından seçilir ve binanın veya sitenin düzenini sağlamakla görevlidir. Bina yöneticisi, apartmanın veya sitenin ortak alanlarının bakım ve onarımı, aidat toplanması, finansal raporlamanın yapılması ve genel kurulların düzenlenmesi gibi işlemleri yürütür. Yöneticilik görevi, büyük sorumluluklar içerse de binanın huzurlu ve düzenli bir şekilde yönetilmesini sağlamak adına önemli bir rol oynar.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre, kat maliklerinin çoğunluğunun kararı ile bir bina yöneticisi atanır. Bu kişi, genellikle apartman sakinleri arasından seçilir ve genellikle bir yıl süreyle görev yapar. Yöneticinin görev süresi bitiminde, kat malikleri isterse aynı kişiyi yeniden seçebilir veya başka bir kişiyi bina yöneticisi olarak atayabilir.

Bina Yöneticisinin Görevleri Nelerdir?

Bina yöneticisi, apartman veya site içerisindeki düzenin sağlanması için belirli görevleri yerine getirmekle yükümlüdür. Bu görevler, günlük yönetim işlemlerini ve mali ve hukuki süreçleri kapsar. Bina yöneticisinin temel görevleri şunlardır:

• Ortak Alanların Yönetimi: Apartman veya site içerisindeki ortak kullanım alanlarının (bahçe, otopark, asansör, merdiven boşlukları vb.) temizliği ve düzeninden sorumludur.
• Bakım ve Onarım İşlemleri: Bina içerisindeki ortak kullanım alanlarının bakım ve onarım işlemlerini planlamak ve bu işlemler için gerekli bütçeyi ayarlamak.
• Aidatların Toplanması: Site sakinlerinden aidatları toplamak ve bu aidatların düzenli bir şekilde muhasebeleştirilmesini sağlamak.
• Gelir ve Gider Raporlaması: Binanın gelir ve giderlerini düzenli olarak raporlamak ve kat maliklerine bu raporları sunmak.
• Genel Kurul Düzenlenmesi: Yıllık genel kurulları organize etmek ve bu toplantılarda alınan kararları uygulamaya koymak.
• Hukuki Süreçlerin Yürütülmesi: Aidat borçlarını ödemeyen kat malikleri için gerekli hukuki süreçleri başlatmak ve bu süreçleri yürütmek.
• Acil Durum Yönetimi: Su basıkını, yangın gibi acil durumlarda hızlı müdahale etmek ve olası problemleri engellemek için gerekli önlemleri almak.

Kimler Bina Yöneticisi Olamaz?

Bina yöneticisi seçilirken bazı kişilerin bu görevi üstlenmesi mümkün değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre belirli şartları karşılamayan kişiler bina yöneticisi olarak atanamaz. Kimlerin bina yöneticisi olamayacağı şu şekilde açıklanabilir:

• 18 Yaşından Küçükler: Reşit olmayan bireyler bina yöneticisi olarak atanamaz.
• Akıl Sağlığı Yerinde Olmayanlar: Akıl sağlığı yerinde olmayan ve bu durumu belgelenmiş kişiler bina yöneticisi olarak seçilemez.
• Mali Yükümlülüklerini Yerine Getiremeyenler: Aidat veya diğer mali yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikleri yöneticilik görevine aday gösterilemez.
• Hukuki Engel Durumu Olanlar: Kanunen yönetici olma hakkı elinden alınmış kişiler bina yöneticisi olamaz.

Ayrıca apartman veya site yönetim kurulu kararı ile yöneticilik görevini yürütemeyeceğine karar verilen kişiler de bina yöneticisi olarak atanamaz. Bu kişilerin yerine, apartman sakinleri arasından başka bir aday belirlenir.

Bina Yöneticisinin Yetkileri Nelerdir?

Bina yöneticisi, apartman veya site içerisinde belirli yetkilere sahiptir ve bu yetkiler dahilinde hareket eder. Bina yöneticisinin yetkileri, kat malikleri tarafından kendisine verilen görevleri yerine getirebilmesi için belirlenir. Bina yöneticisinin sahip olduğu başlıca yetkiler şunlardır:

• Karar Uygulama Yetkisi: Genel kurulda alınan kararların uygulanması ve devam eden süreçte bu doğrultuda hareket edilmesi.
• Aidat Toplama Yetkisi: Site sakinlerinden aidatları toplama ve bu aidatları binanın ihtiyaçları için harcama yetkisi.
• Sözleşme Yapma Yetkisi: Binanın bakım, onarım ve diğer işlemleri için firmalarla sözleşme yapma yetkisi.
• Hukuki Süreç Başlatma Yetkisi: Aidat borcu olan kat maliklerine karşı hukuki süreç başlatma ve bu süreçleri takip etme yetkisi.
• Yönetim Kurulu İle İletişim: Yönetim kurulu ile iletişimde bulunma ve alınan kararları uygulama yetkisi.

Bina Yöneticisinin Yasal Hakları Nelerdir?

Bina yöneticisi, görevini yerine getirirken belirli yasal hakları bulunur. Bu haklar, yöneticinin görevlerini etkin bir şekilde yerine getirebilmesini ve gerektiğinde hukuki süreç başlatabilmesini sağlar. Bina yöneticisinin sahip olduğu yasal haklar şunlardır:

• Harcama Yetkisi: Binanın ortak alanlarının bakım ve onarımı için harcama yapma yetkisine sahiptir.
• Hukuki Yollara Başvurma Hakkı: Aidat borcu olan kat maliklerine karşı hukuki yollara başvurma hakkı vardır.
• Yetki Devri: Bina yöneticisi, bazı görevlerini bir profesyonel yöneticiye veya yönetim firmasına devredebilir. Bu durumda, yetki devri resmi olarak belgelenmelidir.
• Maddi Haklar: Bina yöneticisi, yaptığı görevler karşılığında bir ücret talep edebilir ve bu ücret genel kurul kararı ile belirlenir.

Bina Yöneticisinin Sorumlulukları

Bina yöneticisi, yetkilerinin yanı sıra belirli sorumluluklara da sahiptir. Bu sorumluluklar, yöneticinin görevini doğru ve şeffaf bir şekilde yerine getirmesini sağlar. Bina yöneticisinin sorumlulukları aşağıda ayrıntılı olarak açıklanır:

Yasal Sorumluluklar

Bina yöneticisi, Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun hareket etmek zorundadır. Yasal sorumluluklar, aidat toplama, genel kurul düzenleme ve raporlama işlemlerini içerir. Yöneticinin yasal sorumluluklarını yerine getirmemesi durumunda, kat malikleri hukuki yollara başvurabilir ve yöneticinin görevden alınmasını talep edebilir.

Hesap Verme Sorumluluğu

Bina yöneticisi, kat maliklerine karşı hesap verme sorumluluğuna sahiptir. Gelir ve giderleri, aidat toplama ve harcama işlemlerini düzenli olarak raporlamalı ve bu raporları kat maliklerine sunmalıdır. Ayrıca harcamaların belgelenmesi ve şeffaf bir şekilde sunulması gereklidir.

Genel Kurulla İlgili Sorumluluklar

Yönetici, yıllık genel kurulu organize etmek ve bu kurullarda alınan kararları uygulamakla yükümlüdür. Genel kurulda, kat malikleri ile yapılan toplantılar sonucunda alınan kararlar bir tutanakla belgelenmeli ve tüm kat maliklerinin erişimine sunulmalıdır.

Genel kurullar sırasında, yöneticinin performansı ve mali durumu değerlendirilir. Eğer yönetici görevini yerine getirmemişse veya kat maliklerinin güvenini sarsmışsa genel kurul kararı ile yöneticilik görevinden alınabilir.

Bina yöneticiliği, büyük bir sorumluluk ve dikkat gerektiren bir görevdir. Görev ve yetkilerinin doğru bir şekilde yerine getirilmesi, apartman veya site içerisindeki huzur ve düzenin korunmasını sağlar. Bina yöneticisi olmayı düşünenler, bu rehberdeki bilgileri göz önünde bulundurarak görev ve sorumluluklarını daha iyi anlayabilir ve bu görevi en iyi şekilde yerine getirebilirler.

Bina ve Site Yöneticileri için: Apartsoft!

Apartsoft ile bina ve site yönetiminizi daha verimli hale getirin. Akıllı yönetim sistemimizle, iş süreçlerinizi hızlandırın, iletişimi güçlendirin ve giderlerinizi kontrol altına alın. Hızlı ve etkili çözümlerimizle, hem yöneticiler hem de sakinler için yaşam kalitesini artırın. Apartsoft ile tanışın, ücretsiz deneyin ve memnun kalırsanız abone olun!

Bu içeriklerimiz de ilginizi çekebilir:
 
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Farklar Nelerdir?
Depozito Nedir? Depozito İade Şartları Nelerdir?
Site ve Apartman Yönetim Programı Nedir? Ne İşe Yarar?