İlk başta basit gibi görünen anahtarın kiraya verene teslimi, esasen kendisine sonuçlar bağlanan önemli bir maddi ve hukuki olaydır. “Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir.”
(6. HD, E. 2013/6201, K. 2014/983, T. 28.01.2014)
Gerçekten de kiracı, kiralanan konutu fiili olarak tahliye ettiğinde aslında kira sözleşmesinden doğan borçlarından kurtulamaz. Kiracının, sözleşmeden doğan yükümlülüklerinin sona ermesi için kiraya vereni hukuka uygun şekilde bilgilendirmesi ve kiralanana ait anahtarı usulüne uygun şekilde kiraya verene teslim etmesi gerekir. Pek tabi bu hususun belgelendirilmesi de kiracının yararına olacaktır.
Anahtar teslimi esasen kiraya veren ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin sonlandırıldığı; bu bağlamda kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan kira ödeme borcu ile aidat ve faturalardan doğan yükümlülüğü ve hatta taşınmazın bu süreçte uğrayacağı ve kiracıya yükletilebilecek türden tüm zarara katlanılması gibi pek çok husustan kaynaklanan sorumluluktan kurtulması anlamına gelecektir. Anahtarın teslimi ile kiracının kiralanan üzerindeki fiili hakimiyetinin (zilyetliğini) kiraya verene devredildiği anlaşılabilir..
Bu noktada anahtar teslim tarihi büyük önem taşımaktadır. Zira kiralananın ne zaman tahliye edildiği hususu, taraflar arasında bir uyuşmazlık halini alabilir. Bu bağlamda kiracı, her ne kadar kiralananı fiili olarak tahliye etmiş olsa da; kira, aidat , fatura gibi giderleri ödemeye devam etmek durumunda kalabilir. Ayrıca kiracının çeşitli takip ve davalarla muhatap olması, yargı sürecinde teslim tarihini kanıtlayamaması ve böylelikle yüksek yargılama giderleriyle karşılaşması da olasıdır.
Örneğin 2022 yılında verilen bir Yargıtay kararı anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerektiğini belirtmiştir:
“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılması veya ondan yarar elde edilmesinin kiracıya bırakıldığı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Kiralananın anahtarının usulünce kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmedikçe kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. TBK' nın 324. maddesine göre kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeble kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracının kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı kiralanan taşınmazı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira parasından sorumludur”. (3. HD, 24.5.2022, 2496/4921)
Uygulamada kiracı ve kiraya veren arasındaki çatışma sebebiyle bazen kiraya veren anahtarı teslim almak istemeyebilir. Bazı durumlarda ise fiili olarak kiraya verene ulaşmak olanaklı olmayabilir. Peki bu durumda kiracının ne şekilde hareket etmesi gerekir? Bu hususta Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2022 yılında vermiş olduğu bir kararı şu ifadelere yer vermiştir:
“Kiraya verenin anahtarı almaktan kaçınması hâlinde ise, kiracı mahkemeden tevdi mahalli tayinini istemeli, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmeli ve durumu kiraya verene bildirmelidir. Kiracı, kiralananı iade borcundan, anahtarın tevdii mahalline teslim edildiğinin kiraya verene bildirilmesiyle kurtulur ve kiralanan bu tarihte kiraya verene teslim edilmiş sayılır. Bu durumda kiracı anahtarın tevdii mahalline teslim edildiğinin kiraya verene bildirildiği tarihe kadar geçen süreye ilişkin kira bedelinden sorumludur.” (HGK. 24.3.2022, E. 2019/6-472, K. 2022/386)
Bir başka karada Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, “Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ya da Notere teslim ederek teslim keyfiyetini kiraya verene bildirmektir.” demektedir. (2. HD. 9.6.2021, 1931/6252)
Anlaşıldığı üzere fiziki olarak anahtar teslimi yapılamıyorsa kiracının gitmesi gereken iki yol olabilir. İlk olarak mahkemeye başvurarak bir tevdi mahalli tayini isteyebilir. Kiracı, mahkemenin belirlediği yere anahtarı teslim edebilir. İkinci olarak ise kiracı mahkeme yerine notere gidebilir. Notere anahtarı teslim eder ve bu durumu kiraya verene bildirebilir. Her iki durumda da kiracı, anahtarı teslim ettiğini kiraya verene bildirmekle borcundan kurtulmuş olacaktır.