Anahtar teslim edildiğinde anahtar teslim tutanağı düzenlenmeli midir?
Ortada bir kira sözleşmesi var ise, sözleşmenin sona erdiği tarihe kadar kiracının kiracı sıfatı devam eder. Kiralananın fiili olarak tahliye edilmesi tek başına beklenen sonucu vermeyecektir. Anahtarın teslim edildiğinin ne şekilde ispat edilmesi gerektiğine yönelik 2022 tarihli bir Yargıtay kararı şu şekildedir:
“Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir.
Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.
Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yukarıda açıklandığı üzere yıllık kira bedeli esas alınmak suretiyle, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 200. ve 201. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı, senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa, bu husus kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir, tanık dinlenemez. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir.
Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.” (3. HD. 4.4.2022, 1675/3091)
Öncelikle belirtmek gerekir ki kiracının, kira sözleşmesi devam ederken kiralananı (konutu) fiilen boşaltması, kira ilişkisinin o tarih itibariyle sonlandırıldığı anlamına gelmez. Tahliye tarihi bakımından bir çekişme var ise, kira sözleşmesinin hangi tarih itibariyle feshedildiğini kanıt yükü kiracının üzerindedir. Şayet kiracı bu hususu kanıtlayamazsa, kiraya verenin bildirmiş olduğu tahliye tarihi esas alınır.
Anahtar teslim tutanağının düzenlenmesi kiracı bakımından bir güvencedir. Bu belge sayesinde kiraya veren, artık anahtarın teslim edilmediği iddiasında bulunamaz. Kiracı ise bu belge sayesinde kira sözleşmesini sonlandırdığını, kiralananı tahliye ettiğini ve taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetini kiraya verene geçirdiğini ispat edebilir.
Her ne kadar somut olayın özelliğine göre farklı içeriğe sahip olsa da her tutanakta mutlaka “anahtarın hangi gün ve saatte teslim edildiği” ve “kira ilişkisinin teslim tarihi itibariyle sona erdiği” hususları bulunmalı, taşınmazın adres bilgisi ile pek tabi tarafların isim ve imzaları yer almalıdır.
Anahtar teslimi mutlaka kiraya verene ya da yetkili temsilcisine yapılmalıdır. Yetkili kişi apartman/site görevlisi ya da kapıcı, yönetici yahut güvenlik görevlisi değildir. Kiraya veren tarafından yetkilendirilmiş bir kişi olması gerekir. Bu kişinin de mutlaka teslim sırasında kiraya veren ile iletişim kurularak teyit edilmesi yararlı olacaktır.
Tutanakta bu hususların dışında pek çok husus ihtiyari olarak içeriğe dahil edilebilir. Örneğin uygulamada da sıklıkla karşılaşıldığı üzere depozitonun nakden geri verildiğine ilişkin beyan ya da şayet depozito bir ortak hesapta bloke edilmişse blokenin belirli süre içinde kaldırılacağına ilişkin bir taahhüt beyanı olabilir.
Bunun dışında evin taraflarca birlikte gezilmesi sonucunda bir takım sözleşmeye aykırılıklar ile karşılaşıldıysa bunlar da tutanağa geçirtilebilir. Kiralanan iyi durumda ise bu husus da tutanağa yazılabilir. Ayrıca erken fesih durumunda bir tazminat bedeli öngörüldüyse ya da herhangi bir tazminat öngörülmediyse bu hususların da şerh olarak düşülmesi olanaklıdır.